立竿见影,楼市“阵痛”。一夜之间猛降250万,“降价潮”要来?_国内楼市_资讯_小郭特价房

立竿见影,楼市“阵痛”。一夜之间猛降250万,“降价潮”要来?

发布日期:2020-07-19浏览次数:4

海南购房须知!
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毕竟能省几万是几万!

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日上午,深圳住建局发布条调控新规。

日大早,深圳某某假日花园小区,二手房报价从万变成万,仅仅一夜之间,猛降万。

大幅降价的现象自然不止一家,深圳当地二手房网站、中介朋友圈已然弥漫一股降价风潮。前一天还“高不可攀”的业主,此刻正在“跪求”降价卖房。

当然,就事情描述事情,并无意义。通过一夜之间降价这件事,今天依然来聊些干货。

一、深圳“降价潮”会来吗?

深圳这次调控最大的举措实际是:提高购买门槛+增加持有成本。前者表现为首付比例升高、假离婚受阻、落户社保时间拉长,由此大幅提高了房票认证资格,进而限制了房票数量。后者表现为增值税两年免征变成五年免征,豪宅税的部分恢复收取,拉长了交易周期,等于拉长了买房人资金使用周期,摊薄了资金收益率。可以这么说,条“新规”既针对了新房,又针对了二手房。

那么,“降价潮”会来吗?

分析这种不确定的问题,我们常用的方法论是:反向思考。即什么情况下“降价潮”会来临?“降价潮”发生的前提条件是什么?这些条件在眼前及未来发生的概率有多大?

按照这个方法论,先分析出现降价潮的原因大致有哪些:

、供求失衡,供严重大于求;

、房屋持有成本过高,如银行按揭部分超过当前房屋实际价值,资不抵债;

、抛售情绪蔓延,进入强势买方市场通道,房子流通性大幅衰弱。

第一种供需失衡,目前来看在深圳并不可能发生。第二种,存在可能。即房价跌幅超过%,首付已经亏掉。第三种,也有可能。受房票变少的影响,房子流通性减弱,想买没房票。

目前来看,最大的可能便是第三种,购房资格锐减导致的有价无市。在房票稀缺前提下,供需端出现短时的不匹配,导致新房市场中的首改盘降价销售。之所以是首改大概率降价,原因是无房群体得到保障,上车刚需盘;高净值人群选择终极置业,一步到位,上车豪宅盘。处于中间梯度的普通首改盘最受影响,高不成低不就。当然,刚需盘也会受一定程度影响,但要好于普通改善盘。

另外一个角度。当房票稀缺时,拥有购房资格的买房人必然会盯上“各方面更好一些的”新房,这是另一种形式的“打新”。自然的,二手房市场会受到很大影响。

如此看来,降价潮大概率会发生在二手房市场以及新盘的普通改善盘身上。刚需盘促销力度会小于普通改善盘。

当然,豪宅盘并非没有影响,毕竟有豪宅税的征收。只是这一块细分市场,相对封闭,且豪宅拥有的稀缺属性可以对冲调控的影响。

二、买涨不买跌值得坚信吗?

这两天还有个新闻是,深圳有个购房人,在月日交了万定金,日完成网签,并不受这次调控限制。可他主动放弃了万定金,原因是不想高位被套,哪怕浪费万,以后慢慢挑别的房子。

的确,他这种想法不无道理,追涨杀跌是一种本能,对于大部分人而言是不受意识控制的。就像一二手房价倒挂,买到就是赚到这种现象,不起心动念不可能。反之,假如预设的结果是买到就亏,也是如此。

但这里我想强调的一个观点是:既然是因为涨幅过高不符合“房住不炒”预期而调控,那么反之,跌幅过高的可能性大吗?符合“房住不炒”预期吗?

要明白句话,这句话是:中国房地产市场拒绝&;大起大落&;。这不是我说的,而是《人民日报》曾经的一个新闻标题。

所以,像深圳这样拥有强需求、结构性住房短缺的城市,大落的可能性几乎没有。一般而言,-%左右的真实跌幅可能性比较大。

三、同样是调控,这里反而又涨了

一般认知下,调控既增加购房门槛,又降低市场预期,房价出现回落才是正常现象。然而宁波却不太一样。

近日有报道称,在月日出台新规后,宁波土地市场成交依然火热,二手房市场居然量价齐涨,成交周期进一步缩短。甚至出现连夜涨价,与深圳的连夜跌价完全判若两市。

我看了下这篇报道所谓的逻辑:限购圈扩大后,很多人失去购房资格。物以稀为贵,可售房源变少加剧了二手房市场的坐地涨价。

任凭我如何思考,都没能领悟这个逻辑的内涵。在限购范围扩大、单次推售不得低于万方,严禁捂盘惜售这个基础上,涨的依据似乎真的找不到。

后来在报道其他文字中找到了逻辑:上涨板块属于优质成熟区域,无论学区、配套、环境都首屈一指,加上整体挂牌量不高,于是促进了成交反弹。

这么看,逻辑就通顺了。与我上面分析的深圳豪宅盘市场比较稳固其实是一个逻辑。

最后再说一句。在“齐涨”的时候,往往是看不清彼此区别的。只有在下行周期中,才能真正看出不同区域、楼盘之间的市场竞争力。

  

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