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各地落实“房住不炒”会否有心无力?

发布日期:2019-08-13浏览次数:1

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各地落实“房住不炒”会否有心无力?

■ 文 | 宋鸿兵

近期中央层面再次重申“房住不炒”,7月30日的中央政治局会议提到:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制”,并首次明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

过去十年,无论是地方政府、房地产商还是居民个人,都形成了一种惯性思维,即地产调控最多两三年,之后还要放开,然后房价又会继续涨。

但是过度依赖房地产行业,对中国经济长远发展有害无利,将带来巨大的潜在危害。就如同今天的香港,房地产一业兴旺,是以其他百业凋敝为代价的,更会威胁到社会的稳定。

决策层已经认识到房地产事关国家的稳定和安全,所以这次强调房住不炒,政策持续的时间会大大延长。

中央的态度已经非常明确,那么各地能否顺利落实?如果光看各地的表态,当然都是一致响应中央号召,要保持房地产市场调控的连续性和稳定性,以稳地价、稳房价稳预期为目标……

不过真到了要落实的环节,光靠喊口号就不管用了,地方财政究竟有没有钱,有没有实力真正“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,地方政府心里才是最清楚的。如果真的囊中羞涩,就有可能找各种理由放松调控。

各地之所以花样百出地想要放松地产调控措施,无非是为了“土地出让金”这笔收入。


自1994年我国实行分税制改革以来,地方政府的财政收入猛然下降,但负担的工作却越来越多。这种局面下,中央和地方达成妥协,各地的“国有土地使用权出让收入”不与中央分成,全部归地方所有。土地出让金记在地方预算的“政府性基金收入”项目下,是除了以税收为主的“一般公共预算收入”之外,地方政府最大的一笔收入。

土地出让金的多寡直接与当地的土地销售相关,而政府作为唯一合法的土地卖方,就可以通过调整供地节奏的方式影响地价。

在过去二十多年,这种能力主要体现为人为控制供地数量,使市场处在供不应求的状态,再从炒高的地价中获取征地与卖地之间的差价,用于支付城市基建与开发等。

这种“土地财政”模式的优点是,能够快速聚拢资金推进城市化,良好的城市建设又能吸引更多投资,带动更多就业,更强的城市吸引力又能进一步推高土地价格,从而形成不断放大的正反馈循环。从下图可以看出,各地房价基本与当地经济发展水平(GDP)呈正相关性。


不过同时,这么做也因为炒高了房价影响了民生而备受指责。

依靠房地产发展经济,除了鼓励了投机而非鼓励实业创造财富,还有一个重大的缺陷——积累大量金融风险。

从下表可以看出,在A板上市的主要银行中,与房地产相关的贷款总额平均占比达到了36%,最高的甚至超过65%。而且这还只是正规渠道可查的数据,如果加上通过理财通道、影子银行、信托等渠道流入房地产的资金,房地产业相关的资金占金融体系的比例只会更高。可能银行中间高达一半的资金是和房地产配置相关的。


这种情况下,房价如果大幅下跌,将直接引爆金融危机,中国经济也将遭受重创。

所以目前只能先求稳。“稳”的基本概念是:既要有活跃的成交,保证地方政府财政不出现大的缺口,同时也要避免出现房价剧烈上涨而带来风险。所以未来大概率仍会看到各地的调控政策频繁变动。

如果只是要达成这个目标,中央政府就有可能做到。最关键的原因是中央掌握着金融渠道,只要货币不放松,房价就涨不上去。中国金融系统由银行主导,房地产相关贷款中,五大国有行约占上市银行总量的7成以上,此外央行还掌握着商业银行在金融体系内的融资成本,即便有“首付贷”等违规资金流入房市,也掀不起大风浪,所以说中央完全有能力管住资金对房市的影响。


此外,房企的债务压力未来将越来越大,这也可能迫使房企打折销售。从2017年开始,由于境内融资收紧,房企海外融资大幅上升。据民生证券数据,截至2019年7月初,房地产美元债存量达到1700亿美元(约11900亿人民币)左右,占中资企业美元债存量的20%以上。

而随着发改委对境外发债只能借新还旧的新规的实施,以及人民币汇率破7,房企借新还旧面临更高的成本和更大的不确定性,再融资压力空前加大。2018年以来房企境外融资成本一直在上升,克而瑞数据显示 ,2018年10月之后房企境外发债成本均在7.50%以上,多家房企不惜以高利率融资。如泰禾集团、明发集团今年发行的4亿美元、2亿美元债利率为15%;泛海控股、鑫苑置业发行的2.8亿美元、3亿美元的美元债利率超过14%。

房企想通过借新还旧,把融资“滚雪球”的游戏玩下去,难度越来越大。如果不想发生债务违约,房企就有可能降价促销,尽快回笼资金以解燃眉之急。

房地产行业很可能在未来三到五年出现大规模的兼并与整合。截至7月下旬,2019年全国共有271家房地产开发企业宣告破产清算,而且未来恐怕会越来越频多。

不过,虽然目前中央对房地产行业采取了高压态势,但客观地讲,地产业在中国仍将占据重要地位,相关投资仍有较大空间。中国目前城镇化率相对发达国家依然较低,鼓励合理房地产消费还有很大空间,但短期内在高房价和局部城市存在一定泡沫的情况下,房地产政策不会出现方向性变化,更多还是维持因城施策的方针,比如“旧改”。

7月30日召开的中共中央政治局会议,首提“多用改革办法扩大消费”, 城镇老旧小区改造列入补短板,说明稳基建仍将是稳投资的重点。6月19日以来,中央先后三次部署推进城镇老旧小区改造,有分析测算,仅老旧小区改造一项,预计未来3-5年年均投资额及可达1万亿元左右。

那么下一步,地方政府能否真正落实房住不炒?

我们可以从四个指标来考察,看一个城市的财政状况能否允许其脱离了土地财政模式后仍能正常维持城市运作与发展。

1.地方财政对卖地收入的依赖度;

2.地方政府的负债压力;

3.地方政府的税收实力;

4.这个城市和地区的经济结构、经济复杂度(如服务业占GDP比重)。

如下图所示,像深圳这样不太依赖土地出让金,且税收占一般公共预算收入较高(意味着经济更健康有活力),而且债务负担也较轻的城市,他们在落实房住不炒时的后顾之忧就更少,执行起中央决策就能更坚定。

反之,土地出让金占财政总收入高、且地方债余额巨大的地区,想真正放弃“土地财政”就要困难得多,实行起来必然冷热不均。并且这些城市与最近两年开展“抢人大战”的城市高度重合,从财政健康及可持续性的角度看待就不难理解了。


总结一下,对于房住不炒,中央有决心,但地方也有现实的问题。要真正有效落实房住不炒,不能单纯靠行政命令压地方服从,否则就会按下葫芦起了瓢,地方想方设法绕过中央重点关注的领域,在其他地方另辟蹊径,就像前两年的“棚改”,而中央也只能疲于应付,最终调控效果也不会好。

真正能发挥长期功效的,还是要理顺央地之间的财权与事权。这一方面要靠房地产税给地方提供一个长期稳定的税源;另一方面也需要各地发挥自身“比较优势”,因地制宜地搞活经济;同时还要辅以行政体制改革,优化官员考核体系,摒弃单纯的比拼短期GDP的“经济锦标赛”,加入债务指标、GDP质量等更全面的综合考评。如此方能让地方主官主动落实房住不炒,将精力用在真正能吸引人才、发展经济的方向上。

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