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2019年法拍房数量激增,买么?

发布日期:2019-08-13浏览次数:14

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大家好,我是羊迪。

今晚聊聊法拍房

法拍房,是一个在大多数城市都不限购,总价比周边房源低20%及以上的房源,但是却没有多少人愿意买,为什么?

在经济学与心理学中,有三种理论可以解释为什么消费者倾向于买更贵的商品:

1.“凡勃伦效应”:

凡勃仑认为:有钱人总是希望以一种能够显示他们财富的方式进行消费,因为在充满金钱的文化中显示财富就意味着权势、地位、荣誉和成功。商品价格定得越高,就越受消费者青睐的现象

2.价值规律:

心理专家说,根据价值规律,商品的价格在一定程度上体现了该商品的价值。一般人们会倾向于认为价格越高,商品的质量和品质会越好。当无法从其他方面来判断商品的品质时,人们通常都会以价格来判断。

3.从众心理:

“因为全班同学都在用Iphone,如果自己不用的话,会觉得丢脸。”“别人都用好的,我也得用好的”类似的从众心理也是促使只买贵现象出现的一个原因。

人们之所以不愿意购买法拍房,是为什么?

是因为房产是一个“奢侈品”,可以显示自己的财富,所以倾向于不买便宜货么?

是因为人们对房产不了解,担忧法拍房的隐患,所以不敢买法拍房么?

还是因为买法拍房的太少,所以不愿意购买?

当我们做一个决策时,往往是多种原因共同叠加一起作用的,其中甚至还可能包括了影响力中的权威(专家说有风险)、喜好(喜新厌旧)、互惠(返利、免税)。

但我们作为一个理性的购买者,根本不需要清楚别人为什么不买法拍房,只需要知道自己需不需要购买法拍房就好。

问题来了,法拍房能买么?要回答这个问题,我们首先要了解法拍房是什么。

法拍房是什么?

法拍房,指的是法院强制执行拍卖的房产。它的来源主要是以下几种:

贷款逾期、借贷抵账、司法没收、无主房产。

总之,就是那些原房主无法自由处置,只能交由法院进行公开拍卖的房产。

法拍房与其他房产的定价规则不同:

按最新网拍法规,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的70%,如果出现流拍,再行拍卖时,才可以降低起拍价,但再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

不过,由于种种限制条件,以及较低的法拍房普及程度,目前法拍房的购买者相对较少。另外,法院对于房产的定价也不会太高,所以大多数时候,法拍房的价格要比同品质的房产低上不少。

但是,价格低不代表总价低,还有一项费用仍要关注,那就是税费

在正常的新房交易过程中,买房人需要承担的费用主要为契税、公共维修基金,而二手房交易过程中,增值税、个人所得税等税费由卖房人承担。

但在法拍房的交易过程中,所有的税费,包括但不限于契税、增值税、个人所得税,可能全部都要由买房人承担(除非法院在拍卖公告里明确写了买卖家税费分别承担)。

所以在确认购买法拍房之前,务必要了解该房屋是否为原房东为个人、满二唯一、满五唯一的住宅,以及它的交易税费如何。如果原房屋所有者是企业,税费则更高。这部分税费需要考虑在你愿意出的总价范围内。

除了交易税费,在购买法拍房的过程中,我们还是需要小心谨慎。因为法拍房大多是因为原来的业主违约后,被强制拍卖的,所以这样的房产,有可能出现如下问题:

1.业主在房间内死活不搬;

2.房间内有租客,租约未尽;

3.有其他的债主,上门催债,或者房屋被多次抵押,产权混乱;

4.水费电费物业费,欠款良多;房屋被恶意损毁;

5.土地性质为划拨的房产,还需要缴纳土地出让金;

6.房产为违建、集体产权、小产权等,无法办理房产证。

因为市场有各种突发的状况出现,所以在决定竞拍之前,买房人应当充分了解该套房产的实际情况,可以通过法院、标的物介绍,来详细了解法拍房的具体状况。

而对于普通买房人来说,最重要的是要判断自己是否有能力一次性付清全款,如果无法在短时间内凑齐足额购房款,那么可以选择法院或者拍卖平台能够提供贷款服务的拍品,并且提前按要求申请。否则后续可能出现无法办理按揭贷款,被按要求缴纳尾款,以至于最终保证金被罚没。

说了这么多法拍房可能存在的一些问题,其实法拍房依旧是一个我们不应该放弃的房产类别,而且只要我们肯下功夫、选用恰当的方式,购买法拍房也具有很多优势。

第一大的优势,它令人无法抗拒的价格差。

20%-30%的总价下浮空间,在一二线城市一套房产动辄千万的当下,便能为我们省下数百万,这么大的优惠摆在眼前,怎么会不让人动心?而且我们还可以通过某些商业贷款,购买法拍房。

第二大优势,很多城市不限购法拍房。

虽然北京等少数城市在2017年后,将法拍房也纳入到了限购范围之内,但是众多一、二线城市仍然不限制购买法拍房。这也使得法拍房成为了一个很好的投资理财型的产品。

第三大优势,现房且无中介费。

法拍房没有新房和二手房的常见缺点,比如,新房很多是期房,不仅有时候地段偏僻,而且交房后的房屋质量也令人堪忧。

另外,二手房存在2%左右的中介费,而且有些房产中介会使尽办法坑骗买房人。但法拍房交易的对象是法院,而且是现房,具有价格有捡漏空间、现房品质可控(实地看房)的优点。

法拍房如何买?

在过去,普通人是很难买到法拍房的,毕竟并不是每个人每天都能在法院门口带着几百万现金蹲守。但感谢万能的互联网,现在已经有越来越多的网站可以通过线上拍卖的形式,对法拍房进行交易。

为了简便,我说一下我经常使用的阿里拍卖的法拍房购买流程:

1.打开淘宝,搜索司法拍卖,或点击导航栏上的司法拍卖;

2.选择特定房产,支付保证金,参与拍卖;

3.竞拍成功后,按法院公告要求支付尾款、领取资料办理过户;

4.具体的方式,在阿里拍卖中,也有相应的介绍,流程比较明确与简单,如果搞不定还能咨询拍品页面上的客服;

除了阿里拍卖之外,京东、地方法院网站、部分中介网站上也会有相应的法拍房公示,大家都可以自行选择。

结束语

接下来,是激动人心的心里话环节:

1.最近这段时间法拍房数量激增,泥沙俱下,但也可以大浪淘金,只要你确认自己是伯乐,或者能够找到伯乐。

但要是不?还是别玩这么高端的事情了,我都替你怕。

2.想要买法拍房之前,最好实地考察下,问一下周边的邻居,看看房子为什么被法拍了,问一下执行局分管法拍的副局长了解一下情况。

既然交易的钱省了,调查与咨询的钱,就多花一点。

3.法拍房的全流程尽量正规,这样即便最后有坑了,你还有申请国家赔偿、民事诉讼的权利。

千万千万不要偷税漏税、违法犯罪。

完。


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