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规范长租公寓从“租金贷”透明化开始

发布日期:2019-04-15浏览次数:1

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近几年,关于长租公寓遮盖和诱导租客开启“租金贷”服务的问题屡被曝光,不停消耗着行业的社会公信力。克日,深圳长租公寓市场再度成为舆论焦点,深圳市市场监稽察局对深圳市蛋壳公寓治理有限公司开出《行政处罚决议书》,再度引起舆论普遍关注。


  据深圳市市场监稽察局观察核实,蛋壳公寓就长租公寓租赁与租客告竣的条约,存在遮盖和诱导“租金贷”营业、重复收取税费、侵占租客选择权、剥夺纠纷申诉权、对租客中止条约划定过多责任、违反衡宇所在地法院专属统领的划定等,遮盖多方面的问题。而让消耗者在不知情的情形下选择“租金贷”,是其中最焦点的问题。


所谓“租金贷”,是指长租公寓公司和金融公司互助,金融公司预先把一年或者两年的房租付给租客公司,之后租客再按月支付房租给第三方金融公司。由于“租金贷”涉及第三方,且易导致租客心存挂念,因此许多长租公寓公司都接纳种种手段,让租客在不知情的情形下“享受”“租金贷”服务。


  近年来,长租公寓头部企业在履历数轮融资,实现一定的市场占有率后,已进入精耕细作、打造品牌的常态谋划期,企业一方面需要进一步抢占市场、扩大规模,另一方面需要加大营销推广、精琢品牌,从而使得许多企业或多或少地面临资金问题。而现在,大部门公寓企业没有时机去获得银行大额授信、刊行资产证券化产物以及获得融资。因此租金分期是很好的一个融资手段,每一家公寓企业都市或多或少去使用一部门,有些头部公寓企业也把租金分期产物作为主要的融资手段。


  “租金贷”对于蛋壳公寓来说,也是融资渠道的一种。公然资料显示,从2015年到2018年,蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源蛋壳公寓,现在年的目的是治理30万间公寓。对于规模要到达30万间的蛋壳公寓来说,租金贷确实是不错的金融杠杆。通过租金贷营业,蛋壳公寓就可以预先收取一年的租金,用于扩大规模。


  总体来看,“租金贷”自己作为一种融资手段,在一定水平上缓解了租客的资金压力,有较大的市场需求。据悉,银行、互联网金融机构、消耗金融机构看好“租金贷”营业,近年来最先介入房租分期贷款市场。2017年年底,中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产物,2018年5月工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓互助,在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款营业。此外,支付宝、京东金融、元宝e家、平安好房等也介入其中。


  然而,“租金贷”自己虽无所谓对错,但长租公寓通过遮盖、误导和给予一定优惠的诱导的方式来推行“租金贷”,就严重损害了租客的知情权和选择权,从而与违法挂上了钩。同时,租金贷也存在两方面的社会风险:从宏观来看,如中国银行业协会首席经济学家巴曙松所指出的,“租金贷”客观上形成了资金池和限期错配,杠杆高、风险大,倒霉于金融市场的稳健生长;从微观来看,“租金贷”放大了长租公寓市场的资金杠杆,而风险则被嫁接到租客的身上,一旦长租公寓企业资金链断裂,租客就将面临被房东收回屋子,拿不回租房押金,在无房可住的情形下,还需继续还贷的倒霉情形,这极易导致大量租客抱团维权,从而酿成群体事务,影响到社会的安宁。因此,长租公寓市场的规范,从“租金贷”透明化最先,已成为各地政府的共识。


  2018年下半年以来,西安(楼盘)、杭州(楼盘)、上海、重庆(楼盘)等地都相继发文规范“租金贷”营业,而深圳也在行动。2018年11月,深圳市公布了《深圳市房地产市场羁系措施(修订草案征求意见稿)》,其第四十九条划定,主管部门应建设租赁资金羁系制度,促进衡宇租赁企业在商业银行开设资金羁系账户,由商业银行对租金、保证金、租赁贷款举行一样平常羁系。2018年12月,深圳市政府公布了《关于以更鼎力大举度支持民营经济生长若干措施的通知》,也强调要“市区联动整治‘二房东’哄抬房租行为,增强‘租金贷’羁系”。而深圳市市场羁系局也表现,将对长租公寓花样化租赁条约的正当、合规性增强羁系和指导,知足市民的宁静、品质租房需求,指导行业良性生长。


  从各地的政策来看,“租金贷”的羁系的偏向有两个:一是允许长租公寓企业与第三方金融公司互助“租金贷”营业,同时政府出台树模条约文本,要求条约文本中必须具有向租客明确提醒“租金贷”风险的条款;二是直接将长租公寓企业与“租金贷”营业剥离,将租金贷净化为租客与金融公司之间的民事行为,金融公司负担相关风险提醒义务。





  

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